Condomínios e loteamentos podem parecer iguais, mas não são. Esses dois tipos de empreendimentos possuem características particulares e únicas, mas essas diferenças podem se tornar confusas, principalmente quando o loteamento é comercializado com a estética de um condomínio fechado.
 
O loteamento nada mais é, do que uma área com diversos lotes ou terrenos para comercialização, e não necessariamente, serão vendidas a mesma pessoa e não possuem obrigatoriamente o mesmo tamanho.
 
Em loteamentos, o comprador adquire apenas a área definida como lote, com especificações que podem variar de um loteamento para outro ou de uma cidade para outra.
 
Já a compra em condomínios, envolve, não apenas a aquisição de uma fração de terras, mas diversos outros bens acessórios de uso comum, como as ruas de acesso, praças, playgrounds, quadras, jardins, áreas verdes, salões de eventos, piscinas etc.
 
Em condomínios, existe todo um esquema de segurança, guarita, possibilidade de câmeras e acesso controlado, e no loteamento isso é impraticável, pois a área é pública, e o acesso não pode ser negado.
 
Muitos empreendimentos residenciais construídos em loteamentos colocam guaritas, no entanto, a área é comum e as ruas dentro do loteamento, são públicas. Ou seja, não há como impedir qualquer pessoa de acessar alguma rua dentro do local sob qualquer pretexto.
 
Os loteamentos nada mais são do que ruas normais, cercadas pelos próprios moradores.
 
O comprador que adquire um lote, faz a compra apenas desse lote e nada mais, e quem compra uma casa em um condomínio fechado, adquire a casa e toda a infraestrutura existente no local, incluindo áreas de lazer, piscinas, espaço para churrasco, vagas em garagem, salões de eventos, etc. 
 
Exatamente por isso é comum a cobrança de uma taxa para quem mora em condomínios, pois é necessário efetuar a manutenção e a limpeza desses locais, bem como pagar funcionários que farão a estrutura funcionar corretamente, sem gerar reclamações.
 
Conforme a lei, o loteamento é uma subdivisão de glebas em lotes destinados a edificações, sujeitando o local a abertura de novas vias, logradouros públicos, ou ampliação de qualquer via existente.
 
Já os condomínios, são regidos pela lei que diz que são edificações ou um conjunto delas, construídos sob a forma de unidades isoladas, destinadas a fins residenciais ou não, podendo ser alienados em parte ou como um todo, constituindo propriedade autônoma, sujeitas as limitações da lei.
 
Em condomínios, os moradores se sujeitam a diversas limitações na utilização dos seus imóveis, como o acesso de pessoas de fora sem prévio aviso, regras para a construção ou reforma do imóvel, entre outras. Em loteamentos fechados, a prefeitura do município pode autorizar a empresa responsável pelo empreendimento, a restringir ou condicionar a circulação de moradores externos.
 
Portanto, fica claro que as diferenças entre condomínios e loteamentos se dão em virtude de os ambientes serem público ou privativos, da responsabilidade de manutenção do espaço, dos acessos permitidos ou não, e da administração dos locais.
 
Para dirimir quaisquer dúvidas, é importante observar as Leis que determinam as diferenças. A Lei 6.766/95 refere-se aos loteamentos, e a Lei  4.591/64 trata sobre os condomínios.
 
Fonte: Imovelweb / Ingaia